El sector construcción conforme estadísticas del BCRD atraviesa uno de los momentos más dinámicos de su mercado debido al desarrollo y expansión del mercado inmobiliario. Cada día surgen nuevos proyectos residenciales, turísticos, comerciales e industriales, lo que indica que cada día más inversionistas, desarrolladores y compradores apuestan por el sector como una oportunidad de crecimiento y rentabilidad.
Sin embargo, en medio de ese dinamismo suele pasarse por alto una pregunta esencial: ¿cómo protegemos realmente una inversión inmobiliaria? ¿Basta con saber el estado jurídico del inmueble?
En este punto, se hace necesario hacer referencia a la Sentencia núm. TC/0568/26 del Tribunal Constitucional, la cual ofrece una valiosa oportunidad para reflexionar sobre la importancia de la debida diligencia como una verdadera herramienta de prevención y gestión de riesgos en las inversiones.
En dicha decisión se conoció un recurso de revisión constitucional de una sentencia de amparo originado por la negativa de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) de autorizar el pago del impuesto de transferencia inmobiliaria a un fideicomiso que fungía como comprador de un inmueble, debido a la existencia de obligaciones tributarias pendientes por parte del títular del derecho de propiedad, las cuales afectaban el inmueble objeto de la operación.
En el referido proceso, la parte adquirente alegó que, previo a la adquisición, solicitó al Registro de Títulos la correspondiente Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, documento que reflejaba que la propiedad se encontraba libre de cargas, gravámenes y anotaciones, razón por la cual entendía haber actuado como adquirente de buena fe. Sin embargo, en los documentos aportados ni en los argumentos planteados, se hizo referencia a la investigación necesaria por ante la administración tributaria.
Pero, más allá de valorar el fondo del recurso o la procedencia de las acciones ejercidas por las partes, el caso permite formular una reflexión de mayor trascendencia práctica: ¿cómo pueden evitarse situaciones de esta naturaleza para inversionistas y garantizar mayor seguridad jurídica en las operaciones?
Con frecuencia, en el sector se asume que basta con obtener una Certificación del Estado Jurídico del Inmueble o revisar el Certificado de Título para concluir que la operación es segura. No obstante, la experiencia demuestra que esa documentación, aunque indispensable, constituye solo una parte del análisis, no el todo.
Es importante recordar que la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, conforme al artículo 150 del Reglamento General de Registro de Títulos (Resolución núm. 788-2022), es el documento mediante el cual el Registro de Títulos certifica el estado jurídico del inmueble y la vigencia del correspondiente Certificado de Título, haciendo constar los asientos vigentes contenidos en su Registro Complementario a la fecha de su expedición.
En consecuencia, su emisión no implica necesariamente la inexistencia de otras circunstancias jurídicas, tributarias, administrativas o incluso judiciales que, aun cuando no consten inscritas registralmente, puedan afectar la transferencia del inmueble o generar contingencias para el adquirente. La misma reflexión aplica desde el punto de vista técnico, en donde se hace imprescindible la verificación de la realidad física del inmueble y su situación registral, información que no siempre puede verificarse en la documentación emitida por el Registro de Títulos. Lo que hace necesario una investigación técnica que de manera particular identifique la correcta ubicación del inmueble, la exactitud o diferencia entre la superficie registrada y la efectivamente ocupada, identifique la existencia de ocupaciones por terceros, descarte o conozca superposiciones, inconsistencias cartográficas o procesos pendientes a nivel catastral, a los fines de evidenciar los riesgos o la viabilidad técnica, a los fines de que la inversión no se vea comprometida de manera significativa.
Por tanto, para asegurar las inversiones se hace necesario, en principio, un análisis integral que no solo implique la revisión del estado jurídico de la propiedad, sino también que sean considerados otros aspectos fundamentalesdependiendo el tipo, estructura y aspectos de la propiedad objeto de inversión y de las obligaciones y derechos que regirán la negociación.
Lo anterior permite afirmar que la debida diligencia constituye uno de los principales mecanismos de protección de una inversión inmobiliaria, aunque no el único. Tan importante como realizar una investigación integral del inmueble y de los derechos objeto de la negociación, resulta necesario también el diseño de una estructura jurídica acorde con las particularidades de cada negocio. En la práctica, es frecuente que se pretendan aplicar esquemas estandarizados a operaciones que responden a realidades jurídicas, económicas y comerciales completamente distintas, incrementando con ello la exposición a riesgos innecesarios. Precisamente sobre la importancia de estructurar jurídicamente cada negociación conforme a sus características particulares, y no sobre la base de modelos predeterminados, compartiré algunas reflexiones en una próxima publicación.
Licenciada en Derecho por la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD), recinto Nagua.
Máster en Dirección de la Administración en la Universidad de Cádiz, España.
Fundadora de Eiddo Legal, firma de servicios jurídicos con énfasis especial en el incentivo de las inversiones inmobiliarias legalmente aseguradas en la República Dominicana.
Actualmente es comentarista del programa de Opinión "Lo que pasó" por VTV canal 32 y tiene un segmento legal en RTVD canal 4.
