El desarrollo de proyectos inmobiliarios integrados por unidades con espacios exclusivos y comunes se encuentra regido por la ley número 5038 sobre Condominios en República Dominicana, la cual mediante un régimen especial busca regular los derechos de propiedad, la convivencia, correcta división y participación de los dueños de unidades exclusivas con espacios comunes.
Dado el crecimiento de los proyectos que se acogen a esta ley, es importante destacar los aspectos fundamentales que deben conocer los propietarios que adquieran unidades funcionales. Partiendo de esto, podríamos iniciar haciendo referencia a lo que establece la ley número 5038 en su artículo número 3, que reza de la manera siguiente “Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento”.
La ley 108-05 de Registro Inmobiliario define el Condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. Reconociendo que el terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condómines.
Es por eso que dentro de las actuaciones que generan un bloqueo registral se encuentra el derecho sobre el cual se establece un régimen de condominio. Es decir, se afecta el terreno de donde se desprenden las resultantes, pero no se afectan las unidades funcionales.
Los propietarios de esta unidades tendrán libertad legal de enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimiento de los demás. Así como también deberán reparar su propio piso, sin hacer innovaciones que afecten la seguridad y la estética del edificio. El cual, para cualquier tipo de modificación o mejora deberá ser autorizado por el universo de propietarios.
Las reglas que regirán el o los condominios estarán contempladas en el Reglamento de Condominos, a fines de cumplimiento de los propietarios e inquilinos, estableciendo los requisitos de convivencia, (por ejemplo, algunos edificios son construidos bajo un concepto familiar y se prohíben las rentas cortas). Es esa la razón que hace tan importante para los adquirientes una minuciosa revisión del Reglamento de Condominos al momento de invertir en una propiedad constituida bajo este régimen.
Si analizamos todo lo antes dicho, se hace necesario el cumplimiento de las normas reglamentadas y el manejo de un buen mantenimiento, es por eso que la ley prevé la garantía de una buena administración creando la figura del Consorcio de Propietarios, el cual tendrá personalidad jurídica y actuará como representante legal de todos los titulares de derecho por intermedio de un administrador, el cual será designado por el consorcio o por un Juez de Paz, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo número 13 de la referida ley. Considerando que en caso de que surjan acciones en relación a la administración, goce de las partes comunes o interpretación del reglamento, serán competencia del Tribunal de Tierras.
Dentro de este tipo de régimen son muchos los aspectos que fundamentalmente debemos saber, pero dentro de estos no podemos dejar de lado la importancia de la contribución al pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble, así como también la obligación que tiene el propietario de contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes, el cual está garantizado con un privilegio, que se convertiría con el cumplimiento de los requisitos de forma y fondo en una actuación que se utiliza para inscribir un derecho real de garantía a favor del consorcio de propietarios, sobre una unidad de condominio, a los fines publicitar la deuda por concepto de falta pago de las cargas y gastos comunes del condominio. Es por ello que se necesita que los condóminos asuman el pago correspondiente a las cuotas mensuales establecidas.
