El pasado 5 de agosto de 2025, el Congreso Nacional aprobó la Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada el 15 de agosto de 2025 (G.O. núm. 11211). Tras más de setenta años de vigencia de una normativa obsoleta, esta ley marca un hito en la modernización del mercado inmobiliario dominicano.
Su objetivo, según la exposición de motivos, es reforzar la seguridad jurídica, equilibrar las relaciones entre arrendadores e inquilinos, eliminar trabas procesales, incentivar la inversión en proyectos de alquiler y contribuir al desarrollo de soluciones habitacionales asequibles.
En términos prácticos, la nueva ley introduce cuatro grandes transformaciones:
1. Depósito de garantía (art. 13)
El propietario de una vivienda solo podrá exigir hasta dos meses de renta como depósito. En los contratos de naturaleza comercial, el monto será el que acuerden libremente las partes. Además, el depósito deberá ser entregado al Banco de Reservas o al Banco Agrícola, entidades responsables de administrarlo y devolverlo al arrendatario al finalizar el contrato, generando intereses a su favor.
Se trata de una medida que busca protege al inquilino y mantiene una garantía razonable para el arrendador.
2. Comisiones y gastos legales (art. 7)
El legislador precisó que:
- El pago de comisión por corretaje será por cuenta de quien lo contrate.
- Los gastos legales en ocasión del contrato de renta o alquiler serán en partes iguales por cuenta del propietario o arrendador y el inquilino o arrendatario.
Esta disposición contrasta con el artículo 1593 del Código Civil, que dispone: “Los gastos de los actos y demás accesorios de la venta, son de cargo del comprador”. La aparente contradicción plantea un dilema interpretativo: ¿prima la norma especial (Ley 85-25) sobre la regla general del Código Civil? La doctrina tiende a responder afirmativamente, pero el debate revela una falta de coherencia legislativa.
3. Reajuste de alquileres (art. 8)
Cuando no exista acuerdo previo, el aumento de la renta en viviendas no podrá exceder el 10% anual. Se trata de un mecanismo de control que busca equilibrar el derecho del arrendador a reajustar conforme a la inflación con la necesidad del inquilino de contar con mayores ingresos económicos.
4. Procedimiento de desalojo (arts. 28-45)
El rediseño del procedimiento de desalojo es, sin duda, el aspecto más novedoso de la reforma, pues estamos frente a planteamientos de la ley que llaman poderosamente la atención, a saber;
- Competencia: el Juzgado de Paz en atribuciones especiales de alquileres y desahucios conocerá en primer grado las demandas derivadas de violaciones a contratos de alquiler de viviendas (art. 28).
- Plazo procesal: el procedimiento queda limitado a dos audiencias, con posibilidad de una tercera como máximo.
- Decisión oportuna: el juez debe dictar sentencia en un plazo de 30 días a partir del estado de fallo (art. 33). El incumplimiento faculta a la parte interesada a accionar por denegación de justicia conforme al art. 510 del Código de Procedimiento Civil.
En realidad, los Juzgados de Paz han tramitado históricamente los desalojos con relativa rapidez, agotando los procesos inclusive en dos audiencias. El verdadero cuello de botella está en la dilación en dictar sentencia una vez concluido el debate y el uso de una vía recursiva como la apelación por parte del arrendatario, que conforme al art. 542 del Código de Procedimiento Civil tiene efecto suspensivo, paralizando la ejecución de la decisión de primer grado.
Así, el expediente pasa a la jurisdicción de apelación (Tribunal de Primera Instancia cuando proviene de un Juzgado de Paz, y Corte de Apelación si proviene de un Tribunal de Primera Instancia), lo que implica nuevas audiencias y plazos procesales que pueden extenderse por meses.
Aquí nos encontramos frente a una problemática jurídica interesante, pues la Ley 85-25 pretende garantizar la eficacia inmediata del derecho de propiedad mediante un procedimiento expedito. Sin embargo, El Código de Procedimiento Civil, en cambio, protege el derecho de defensa con un recurso suspensivo de apelación, que tiene cimientos en el art. 69 de la Constitución.
La consecuencia es paradójica: la ley proclama celeridad, pero la apelación suspensiva neutraliza la efectividad del desalojo rápido. Desde un enfoque doctrinal, la solución real sería que el legislador establezca de forma expresa que, en materia de desalojos por falta de pago, la apelación posee una vía de tramitación, apoderamiento y conocimiento de causa expedito o que en su defecto la decisión tenga efecto devolutivo, permitiendo la ejecución inmediata de la sentencia de primer grado, sin menoscabar el derecho del inquilino a recurrir y acceso a resarcimiento ante uso abusivo evidenciado.
Es necesario dar a conocer que el contrato de arrendamiento, conforme al art. 1134 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes de ahí que la Ley 85-25 refuerza esta premisa al imponer la formalización escrita y establecer reglas claras en materia de depósitos, reajustes y comisiones. Imponiendo un rol esencial para el Juez, a saber:
- Controlar la legalidad del contrato.
- Garantizar que los procesos de desalojo se resuelvan dentro de plazos razonables.
- Equilibrar el derecho de propiedad (art. 51 de la Constitución) con el derecho de defensa y recurso (art. 69 de la Constitución).
Finalmente debemos establecer que la Ley 85-25 representa un paso hacia la modernización del régimen de alquileres en la República Dominicana. Sus aportes en depósitos, reajustes, comisiones y procedimientos de desalojo reflejan avances significativos tras décadas de conflictos a causa del atraso normativo y vacíos legales ante las situaciones generadas por el tiempo.
La contradicción entre el desalojo expedito y el recurso suspensivo constituye un vacío crucial. Mientras esta incoherencia subsista, la rapidez procesal seguirá siendo más promesa legislativa que realidad judicial. Invitando a considerar el régimen procesal relativo al efecto suspensivo en los desalojos por falta de pago y siendo una necesidad a futuro que los jueces y eventualmente el Tribunal Constitucional armonicen la tensión entre derecho de propiedad y defensa, asegurando que la protección de derechos no implique la negación práctica de ninguno.
Licenciado en Derecho por la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM).
Maestría en Gobierno y Administración Pública con doble titulación por la Universidad Tecnológica de Santiago (UTESA) y la Universidad de Salamanca (USAL), España.
Abogado, litigante, ha sido docente en grado de la Universidad Tecnológica de Santiago (UTESA).
Exfiscal, donde ocupó la posición de Director del Departamento de Litigación y Director Técnico de la Fiscalía de Puerto Plata.
